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Décès d’un locataire vivant seul : que doit faire le bailleur ?
Lorsqu’un locataire vivant seul décède, le bailleur peut retrouver un logement fermé, encore meublé, sans interlocuteur pour lui restituer les clés.
Le propriétaire peut-il entrer dans les lieux, les vider et remettre immédiatement le bien en location ?
Non, la résiliation automatique du bail ne permet pas au propriétaire de reprendre immédiatement possession du logement ni de disposer des biens laissés sur place.
Attention : Cet article présente les démarches à accomplir lorsque personne ne peut prétendre à la poursuite ou au transfert du bail en application de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989.
Le bail d'habitation est résilié de plein droit au décès du locataire
Lorsqu’aucune personne ne remplit les conditions permettant la poursuite ou le transfert du bail, le contrat de location est résilié de plein droit à la date du décès du locataire.
Cette règle résulte du dernier alinéa de l’article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
Le bailleur n’a donc pas à délivrer de congé, à respecter un délai de préavis ou à engager une procédure judiciaire pour faire prononcer la résiliation du bail.
Il doit néanmoins obtenir un acte de décès.
Le bailleur peut-il vider le logement après le décès du locataire ?
Même lorsque le bail est résilié de plein droit, le bailleur ne devient pas propriétaire des meubles et des effets personnels laissés dans le logement.
Ces biens dépendent de la succession du locataire décédé.
Leur dévolution peut intervenir au profit des héritiers désignés par la loi, mais également de légataires institués par le défunt ou, à défaut de successeur, de l’État.
Le propriétaire ne peut donc pas librement jeter, vendre, donner ou conserver les affaires présentes dans les lieux.
Une telle initiative pourrait engager la responsabilité civile du bailleur sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, notamment en cas de disparition ou de détérioration des biens.
La solution dépend alors de la situation successorale :
- Les héritiers sont identifiés et organisent la libération du logement.
- Faute de successible connu, le bailleur doit engager des démarches afin que le service du Domaine se charge d’administrer la succession.
Le bailleur doit demander la désignation d'un curateur pour administrer la succession vacante
Lorsqu’aucun héritier n’est connu ou ne se manifeste, le bailleur ne peut pas s’adresser directement au service du Domaine pour lui demander de vider le logement.
La succession doit d’abord être déclarée vacante par le Président du Tribunal Judiciaire et l’autorité administrative en charge du Domaine doit être désignée en qualité de curateur.
Aux termes de l’article 809 du Code civil, une succession est vacante :
- lorsqu’aucune personne ne se présente pour la réclamer et qu’il n’existe aucun héritier connu ;
- lorsque tous les héritiers connus ont renoncé à la succession ;
- ou lorsque, six mois après le décès, les héritiers connus n’ont pas exercé leur option successorale.
Le bailleur peut alors saisir, par requête, le président du Tribunal Judiciaire dans le ressort duquel le défunt avait son dernier domicile.
La requête doit notamment exposer le décès du locataire, la fin du bail, l’absence d’héritier susceptible de prendre en charge la succession ainsi que l’impossibilité, pour le bailleur, de récupérer librement son logement.
Le président du Tribunal Judiciaire rend une ordonnance dans un délai généralement assez court.
Quel est le rôle du curateur à la succession vacante ?
Après sa désignation, le service du Domaine devient l’interlocuteur du bailleur pour la libération du logement.
Conformément à l’article 809-2 du Code civil, le curateur fait dresser un inventaire estimatif des biens et du passif de la succession.
Il accomplit également les actes conservatoires et d’administration nécessaires à la gestion de la succession, dans les conditions prévues aux articles 810 à 810-3 du même code.
Dans le cadre d’un logement loué, son intervention doit notamment permettre :
- d’inventorier le mobilier et les effets personnels du défunt ;
- d’organiser leur enlèvement ou leur conservation ;
- d’établir l’état des lieux de sortie ;
- de restituer les clés au propriétaire ;
- et, plus généralement, de permettre la libération effective du logement.
Le propriétaire peut demander l’autorisation de déplacer les meubles
Afin de récupérer plus rapidement son logement, le propriétaire peut demander au président du Tribunal Judiciaire l’autorisation de faire enlever les meubles laissés par le locataire décédé.
Cette possibilité est expressément prévue par l’article 1324 du Code de procédure civile lorsque deux conditions sont réunies :
- le contrat de location a pris fin
- et aucun successible n’est connu.
Le juge peut ainsi autoriser le propriétaire :
- soit à faire déposer les meubles dans un autre lieu, tel qu’un garde-meuble ;
- soit à les cantonner dans une partie du logement précédemment occupé par le défunt.
Le déplacement doit obligatoirement avoir lieu en présence d’un Commissaire de justice, lequel dresse un procès-verbal des opérations.
Les frais d’enlèvement et de conservation des meubles doivent être avancés par le propriétaire, conformément à l’article 1324 du Code de procédure civile.
Ces frais pourront ensuite être déclarés au passif de la succession, sans garantie toutefois d’en obtenir effectivement le remboursement si celle-ci ne comporte pas un actif suffisant.
Cette procédure permet donc au bailleur de récupérer son logement sans attendre que le sort définitif de l’ensemble des biens du défunt soit réglé.
Le bailleur peut-il être indemnisé de l’immobilisation du logement ?
Même si le bail est résilié au jour du décès, le propriétaire peut réclamer une indemnité d’occupation lorsque la présence des meubles du défunt l’empêche de récupérer et de relouer son logement.
Cette indemnité constitue la contrepartie de l’occupation du logement après la résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
A titre d’illustration : Dans un arrêt du 28 novembre 2024, la Cour d’appel de Paris a fixée l’indemnité d’occupation en fonction du montant du dernier loyer.
La Cour a toutefois limité la période indemnisée dans la mesure où le bailleur connaissait la vacance de la succession, mais avait tardé à demander la désignation d’un curateur.
La Cour a considéré que l’inaction du propriétaire avait aggravé son propre préjudice (CA Paris, 28 novembre 2024, n° 22/15901).
Le propriétaire pourra déclarer auprès du curateur sa créance d’indemnité d’occupation.
Il pourra également déclarer ses frais d’enlèvement et de conservation des meubles, le cas échéant.
Le curateur ne règle cependant les dettes que dans la limite de l’actif disponible (article 810-4 du Code civil).
Cet article est publié à titre purement informatif et ne constitue pas une consultation juridique.
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